一、
很多人來咨詢時總說希望保值，但有時候提的要求讓我挺迷糊。比如說：不求升值，只要能保值就行；還有的是不求賺錢，不賠就行；再有的是希望能跟上CPI；最無語的前幾天一個搞金融的來說，希望能跟上GDP，真不知說什么好。
不求升值能保值就行，那打個比方買了別墅的那些業主，很多都沒怎么升值也沒賠，但心里真的認為保值了嗎？典型如大名鼎鼎的北京院子，2013年底開盤的，本來說有人都預期售價得在10萬以上，但趕上宏觀調控，被批準的價格僅僅7.7萬。買房人們覺得占便宜的機會到了，于是紛紛搶購，當天日光，泰禾入賬18億。業主們確實是也算占了便宜，可從當時到現在，北京大盤幾乎翻番，而北京院子的均價肯定是過10萬了。前幾天有業主問我這算保值好的嗎？我能說什么，只能是自己覺著唄。
希望能跟上CPI，也不難。中國的CPI一般是不會超過3%的，否則就該歸入嚴重通脹甚至惡性通脹了。統計數值一直是很配合的，幾乎沒有超過的時候。那如果以2000年為基點的話，即便是復利計算，到今天也肯定沒翻番，估計在160-180%左右。按這標準買房的也有合適的，比如建外Soho的商鋪，2001年的時候都均價3萬多。前幾天朋友看了一個位置挺好的，竟然要價高達5萬多一平，絕對接近翻番了，很有可能跟上了CPI。但如果是你買了這商鋪，看著北京大盤20年接近20倍的漲幅，神馬心情？
至于能跟上GDP就更不好說什么了？國內生產總值，其實這就相當于賺錢多少，至少是接近。比如從2000年至今，北京的GDP增長了12倍，人均工資也增長了10倍，相差不多。那就看看自己的收入吧，2000年時北京人均年收入15000左右，到去年是接近15萬。那就先看看自己的收入是否跟上了大盤，是否拖了北京的后腿。然后再看就算跟上了工資增長，是否能買的起北京的房！
所以，要我說就甭談什么不求增值賺錢只圖保值了，這都是相當于自己跟自己比，平衡心態時很有用，但在市場上則沒什么意義。也甭跟什么各種公開的指數比了，未必準確。而且這種比較還相當于跨行呢，賣菜的跟修鞋的比收入意義不大，還是先和自己所在的行業內部比吧，這才有可比性。
二、
在我看來，如果買了房想看是否保值，最簡答就是跟二手房大盤比，均價漲多少你沒被甩下就行。2010年之前的價格指數經常扭曲，那是因為摻雜了大量的新房價格，而這些年基本都是二手房的市場了，幾家中介的數字基本準確，上下差不多。那就選在橫盤期比比，超過了就是贏，落后了就是輸，沒什么可說的，也犯不上自己騙自己。
另外我一般用M2來當做參照物，這或許相對還靠譜一些。M2的意思是廣義貨幣供應量，包括了現金和各種銀行存款，也就是一切有可能進入市場流通的貨幣，也可以認為是可以成為購買力的資金，總之就是市場上流通的錢。M2增速就是在一段時間內增加的比例。比如2020年的M2總量是219萬億，2021年是238萬億，那增速就是8.6%。
也就是說，在過去的一年中，中國市場上的錢增加了8.6%，那就看你家的資產是否增加到這個比例了吧。如果跟上了就很好，沒跟上那就是拖了后腿。
用M2和GDP比較一下吧，看看為什么用M2更合適些。2000年中國的GDP總量是10萬億，2021年是114萬億了，11.4倍。而M2呢，2000年13.5萬億，去年是238萬億，17.6倍。
那北京的房價是什么情況，2000年的時候北京均價3400，去年的數據我沒看到，就用2020年的6.5萬吧，應該上下差不多。那6.5/0.34=19.1倍，房價漲幅超過M2，更超過GDP。GDP代表賺到的錢，M2代表實際發行的錢，你覺得跟那個數字比更合適？
三、
當然在市場上還流行一種方法，就是用M2-GDP，認為約等于實際通脹。但我認為這么計算沒什么太大道理的，因為M2是存量，某個時間點上的數值。而GDP是流量，是一段時間內的結果。兩個數據的性質不同，按說是不能進行比較的。
不過這也無所謂吧，咱也不是經濟學家，沒必要弄的那么嚴謹。可以把這種計算單做檢驗CPI的一種方法，在對比貨幣購買力來講也差不多。就像用上面的數字，2000年至今，M2漲了17.6倍，GDP漲了11.4倍，那17.6-11.4=6.2倍。也就是說，中國近20年來的實際通脹是6倍，2000年的1萬塊等于現在的6萬塊。
這個比例也基本接近百姓的收入增幅，2000年的時候北京平均工資1.5萬，每個月1000多塊錢。到了去年2021年，官方數字的北京平均收入已經是10萬了，也是6倍多。所以我一直這么認為，這種方式在短期計算購買力的時候意義不大，但長期來看還行。
比如2020年的M2總量是219萬億，2021年是238萬億，那增速就是8.6%。而GDP在2021年的增長率是8.1%。如果這么計算，那8.6-8.1=0.5%。可統計局公布的CPI還是0.9%呢，那0.5%正常嗎？
不是太正常，因為這是建立在2020年GDP增速2.3%，M2增速10.1%的基礎上的，那2020年的實際CPI就是10.1-2.3=7.8%。而2020年的CPI官方數字才2.5%，是不是又差的太多了？
之所以說短期的不太準，那是因為咱們的CPI中豬肉占的比重太大，大到和糧食蔬菜水果什么加一塊兒差不多了。那豬肉價格的波動就能嚴重影響到CPI的變化，而2020年豬肉暴漲，2021年又是暴跌，所以這數字的意義不大了。
而M2和GDP，在短期內和百姓的關系都不是很大。因為M2是全社會的錢，包括所有人的存款。可任何一次的貨幣增發都是以貸款形式流入市場的，而能最早拿到這些貸款的，除了央企國企就是擁有優質資產的家庭，只有他們敢于借貸還能夠借到。而普通百姓呢，尤其是沒有可抵押資產或膽兒小的，那就在傍邊吃瓜看著就好了，看累了就再吃點兒酸葡萄。
而GDP在短期內就更是幾家歡樂幾家愁了。就像疫情到現在，中國的增長是2.5%和8.1%，可這是平均數，而任何平均數都是沒意義的。這其中或許是旅游、教培、餐飲等行業賠錢，而外貿、醫療、煤炭等行業賺的盆滿缽滿。資本雖然最終會流入所有行業，但有快有慢，有多有少，等輪到你的時候，或許利潤早沒了，剩點湯兒而已。
四、
我之所以用M2為主來對比房價，那是因為樓市是個典型的資金推動型的市場。
商品價格是由供需關系決定的。而在樓市中，表面的需求是買房人，實際上是他們兜里的錢，更主要的是能從銀行貸到多少錢。那供給呢，表面上是房子，實際上是房子所依附的土地。
房子并不值錢，20多年來建造成本沒怎么漲，全國各地房子的造價都差不多。而價格差距最大的其實是土地，表面上是房價漲了，其實是開發商拿到的土地價格漲了，房價只不過是標志物而已。
那在政府不提供大量供地的情況下，如果市場上的錢增多了，那必定有一部分流入樓市。那無論開發商還是買房人都有反應快的，他們就會拿原有資產抵押而借入資金，再次購買優質資產，從而推動了最終商品房價的上漲。
而M2和GDP呢，M2相當于投入的錢，而GDP相當于賺到或收回的錢，投入的多賺到的少，說明錢變毛了。那二者在長期比較之下，就能看出實際上賺了多少錢。但是，錢在同時的購買力下降了不少。因為在任何一個經濟體中，溫和通脹（3%以下）都是必須的，這是刺激消費的必須手段。所以通脹永遠在進行，隨時在發生，只是看幅度多少而已。
總之，一方面是M2注定在增發，肯定超過GDP。一方面的通脹的幅度隨著年頭兒逐漸擴大，二者都不可避免。那你的資產，尤其是資金推動型的資產，最好能跟上M2，這叫跟上大盤。其次是跟上城市的房價大盤，也算不上虧，大伙兒都這樣。最低那就是跟上板塊的大盤，將來在周邊置換的話不吃虧。
而你的工資收入呢，或者是現金增長，最好能跟上實際CPI，也就是通脹，讓你的日常購買力不下降。2000年1000多塊錢在北京基本能生活，能在豐臺四環外租個兩居室。到現在人均漲到7/8000塊錢，也能生活的還行，在豐臺四環外還能租個兩居室。
所以我還一直有個觀點，就是在北京，工資漲幅約等于房租漲幅。反正就是這么多人這么多房，大家競爭房源，工資漲了房租就漲，或者房租漲了工資不得不漲。哪個早漲晚漲都無所謂，反正最后都是白忙活，為他人做嫁衣裳。
五、
最后說一點，歷史上都用糧食來衡量貨幣的購買力，到現在還是有很多人以此來進行比較，但實際上已經沒什么意義。
從古代一直到解放前，農村的生產力基本差不多，自從牛耕鐵器普及之后就沒什么變化，基本都是南方300斤上下，北方100多不超過200斤。比如1950年，全國水稻的平均畝產不過是141公斤，北方的小麥才45公斤，全國人均糧食產量200公斤，也就是每天一斤糧食。這種生產力在2000年里基本上變化不大，所以用糧食來衡量購買力很穩定。
但是，自從化肥農藥普及之后，又有了新中國的大力興修水利，糧食產量率創新高，到去年整整增長了6倍。那商品價格是由供需關系決定的，在糧食產量增加的情況下，再機械的用糧價來衡量購買力就很不準確了。況且，中國的糧食是有著巨額補貼的，真實價格也就根本體現不出來。
所以，那些簡單的用糧食價格來比較購買力的專家們，不是傻，就是壞。傻的不多，壞的多。在現實社會生活，最好用今天的價值體現來考量購買力。兩種東西相對準確，第一就是平均工資，肯定永遠都是保證普通人的普通生活。其次就是大城市的房租，也是讓人留在這個城市的最基本需求。能否跟上，看自己。至于房價那是資本層面了，有了更好，沒有別強求，等著熬著就是了。
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