主動(dòng)撤回A股IPO申請(qǐng)
3月24日，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（“萬達(dá)商業(yè)”）發(fā)布通告稱，基于對(duì)自身戰(zhàn)略的研判，決定對(duì)本公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，以盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市，因此決定撤回萬達(dá)商業(yè)A股IPO申請(qǐng)。
選擇主動(dòng)撤回A股IPO申請(qǐng)，萬達(dá)商業(yè)顯然不愿意繼續(xù)被動(dòng)等待，而是選擇主動(dòng)求變。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，在港上市的內(nèi)資物管企業(yè)平均市盈率是49倍，2020年，平均市盈率是35倍，均遠(yuǎn)超地產(chǎn)類企業(yè)，甚至有10倍之差。
輕資產(chǎn)后的萬達(dá)商業(yè)無疑是奔著香港市場(chǎng)去的，當(dāng)時(shí)的退市公告顯示，萬達(dá)商業(yè)表示長期看好香港證券市場(chǎng)良好的治理、透明的規(guī)則及高度的國際化水平，未來亦不排除旗下新興產(chǎn)業(yè)公司繼續(xù)到香港上市。
可以預(yù)見，萬達(dá)商業(yè)一旦重新登陸香港資本市場(chǎng)，必定受到資本市場(chǎng)的追捧，只可惜A股又將失去一個(gè)優(yōu)質(zhì)的上市公司。
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輕資產(chǎn)加速度
輕資產(chǎn)化，這是萬達(dá)商業(yè)的既定戰(zhàn)略。
早在2015年初，王健林就曾提出“萬達(dá)到了要靠品牌賺錢的時(shí)候”。近年來，萬達(dá)集團(tuán)逐漸由出售物業(yè)支持商業(yè)運(yùn)營的重資產(chǎn)模式，向?yàn)榈谌綐I(yè)主提供品牌管理運(yùn)營及科技賦能的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。
2020年，萬達(dá)商業(yè)對(duì)外宣布，從2021年開始，萬達(dá)商業(yè)不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。
重資產(chǎn)模式下，主要由萬達(dá)出資建設(shè)萬達(dá)廣場(chǎng)，并通過在周邊建設(shè)商業(yè)、寫字樓等物業(yè)，以物業(yè)銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流支持萬達(dá)廣場(chǎng)發(fā)展。“以售養(yǎng)租”的模式往往需要較大的資金投入，且對(duì)于大規(guī)模城市核心地段優(yōu)質(zhì)建設(shè)用地需求，很大程度上限制了公司發(fā)展規(guī)模。
為實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，萬達(dá)啟動(dòng)“地產(chǎn)+金融”模式，與第三方業(yè)主合作，提供從選址建設(shè)、設(shè)計(jì)招商及運(yùn)營等系列服務(wù)。
另一方面，萬達(dá)商業(yè)先后引入了騰訊、京東、融創(chuàng)及永輝等戰(zhàn)略股東，進(jìn)一步夯實(shí)科技賦能及綜合品牌運(yùn)營能力。在輕資產(chǎn)模式下，萬達(dá)商業(yè)將聚焦充分發(fā)揮其在商業(yè)資源與綜合運(yùn)營能的核心能力，通過輸出行業(yè)領(lǐng)先品牌管理模式，按照租金收益與投資方進(jìn)行分成，為萬達(dá)商業(yè)未來增長提供極大的想象空間。
為順利推進(jìn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的落地，萬達(dá)商業(yè)從2021年開始，不再發(fā)展重資產(chǎn)項(xiàng)目，即不再投資持有萬達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，這標(biāo)志著萬達(dá)將徹底實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化。
從這個(gè)角度來說，終止A股上市計(jì)劃不僅不會(huì)對(duì)萬達(dá)商業(yè)的基本面和“全面實(shí)施輕資產(chǎn)”的發(fā)展戰(zhàn)略造成實(shí)質(zhì)性沖擊，反而會(huì)促使萬達(dá)商業(yè)進(jìn)一步轉(zhuǎn)型，繼續(xù)做精做強(qiáng)輕資產(chǎn)商管業(yè)務(wù)，穩(wěn)固市場(chǎng)龍頭地位。
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萬達(dá)商業(yè)的底氣
為什么這么說呢？
第一，萬達(dá)商業(yè)目前A股上市主體中，仍存在大量的持有型物業(yè)資產(chǎn)，市場(chǎng)給予房地產(chǎn)企業(yè)及重資產(chǎn)商業(yè)物業(yè)企業(yè)的估值均處于較低的水平。
因此，即使萬達(dá)商業(yè)成功在A股上市，公司的募集規(guī)模及估值水平亦會(huì)收到較大程度的影響，并不利于公司的后續(xù)發(fā)展。
輕資產(chǎn)商管業(yè)務(wù)是近兩年香港市場(chǎng)最受歡迎的賽道之一，從2019年以來的物管公司上市潮來看，投資者給予物管公司較高的估值，部分物管公司的估值甚至超過了其地產(chǎn)母公司。特別是2020年末上市的華潤萬象生活，其市盈率目前已達(dá)到了驚人的185倍，總市值超過1036億元。
萬達(dá)商業(yè)作為全國最大規(guī)模的商管公司，其輕資產(chǎn)商管平臺(tái)上市勢(shì)必將受到投資者的高度青睞，勢(shì)將獲得相比于A股上市主體幾十倍的估值，助力商管業(yè)務(wù)的騰飛。
第二，商管行業(yè)已進(jìn)入并購整合時(shí)代，行業(yè)集中度將不斷提升。
從碧桂園服務(wù)收購藍(lán)光嘉寶，恒大物業(yè)收購雅太酒店物業(yè)等案例來看，行業(yè)龍頭均開始主動(dòng)尋求并購重組機(jī)會(huì)，并通過并購重組中小型物管公司擴(kuò)充第三方管理規(guī)模，進(jìn)一步提升經(jīng)營能力及估值水平。
某頭部券商亦認(rèn)為，非住宅物業(yè)格局分散，僅個(gè)別細(xì)分賽道存在區(qū)域性龍頭，有較大整合空間，目前是頭部企業(yè)的并購良機(jī)。萬達(dá)輕資產(chǎn)商管平臺(tái)上市，或追隨物管行業(yè)龍頭腳步，通過上市募集資金后對(duì)中小型商管公司進(jìn)行并購整合，進(jìn)一步聚焦輕資產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，提高市場(chǎng)占有率，真正形成業(yè)務(wù)發(fā)展與市場(chǎng)估值同步提升的良性循環(huán)。
第三，萬達(dá)商業(yè)基本面穩(wěn)固，各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)及財(cái)務(wù)指標(biāo)行業(yè)領(lǐng)先。
2020年，全國萬達(dá)廣場(chǎng)出租率99.4%，租金收繳率99.9%；為支持中小商戶抗擊疫情，2020年全國萬達(dá)廣場(chǎng)減免租金超過43.3億元，如扣除這一因素影響，2020年全國萬達(dá)廣場(chǎng)租金同比2019年增長8.1%。以2020年第四季度為例，全國368座萬達(dá)廣場(chǎng)客流同比增長6.4%，銷售額同比增長15.8%；全國可比萬達(dá)廣場(chǎng)客流同比2019年回升至97.4%，全國可比萬達(dá)廣場(chǎng)銷售額同比2019年增長7.7%，而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，同期全國實(shí)體商業(yè)銷售額增速為-4.4%。
由此可見，即使面臨疫情影響，萬達(dá)商業(yè)仍表現(xiàn)出了優(yōu)異的經(jīng)營成績(jī)，向全市場(chǎng)交出了滿意的答卷，萬達(dá)輕資產(chǎn)商管平臺(tái)于上市后，勢(shì)必將進(jìn)一步鞏固基本盤，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長久經(jīng)營。
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