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主動撤回A股IPO申請

3月24日，大連萬達商業管理集團股份有限公司（“萬達商業”）發布通告稱，基于對自身戰略的研判，決定對本公司從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，以盡快實現境內外上市，因此決定撤回萬達商業A股IPO申請。

選擇主動撤回A股IPO申請，萬達商業顯然不愿意繼續被動等待，而是選擇主動求變。

克而瑞數據顯示，2019年，在港上市的內資物管企業平均市盈率是49倍，2020年，平均市盈率是35倍，均遠超地產類企業，甚至有10倍之差。

輕資產后的萬達商業無疑是奔著香港市場去的，當時的退市公告顯示，萬達商業表示長期看好香港證券市場良好的治理、透明的規則及高度的國際化水平，未來亦不排除旗下新興產業公司繼續到香港上市。

可以預見，萬達商業一旦重新登陸香港資本市場，必定受到資本市場的追捧，只可惜A股又將失去一個優質的上市公司。

輕資產加速度

輕資產化，這是萬達商業的既定戰略。

早在2015年初，王健林就曾提出“萬達到了要靠品牌賺錢的時候”。近年來，萬達集團逐漸由出售物業支持商業運營的重資產模式，向為第三方業主提供品牌管理運營及科技賦能的輕資產模式轉型。

2020年，萬達商業對外宣布，從2021年開始，萬達商業不再發展重資產，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施輕資產戰略。

重資產模式下，主要由萬達出資建設萬達廣場，并通過在周邊建設商業、寫字樓等物業，以物業銷售產生的現金流支持萬達廣場發展。“以售養租”的模式往往需要較大的資金投入，且對于大規模城市核心地段優質建設用地需求，很大程度上限制了公司發展規模。

為實現輕資產轉型，萬達啟動“地產+金融”模式，與第三方業主合作，提供從選址建設、設計招商及運營等系列服務。

另一方面，萬達商業先后引入了騰訊、京東、融創及永輝等戰略股東，進一步夯實科技賦能及綜合品牌運營能力。在輕資產模式下，萬達商業將聚焦充分發揮其在商業資源與綜合運營能的核心能力，通過輸出行業領先品牌管理模式，按照租金收益與投資方進行分成，為萬達商業未來增長提供極大的想象空間。

為順利推進輕資產戰略的落地，萬達商業從2021年開始，不再發展重資產項目，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施輕資產戰略，這標志著萬達將徹底實現輕資產化。

從這個角度來說，終止A股上市計劃不僅不會對萬達商業的基本面和“全面實施輕資產”的發展戰略造成實質性沖擊，反而會促使萬達商業進一步轉型，繼續做精做強輕資產商管業務，穩固市場龍頭地位。

萬達商業的底氣

為什么這么說呢？

第一，萬達商業目前A股上市主體中，仍存在大量的持有型物業資產，市場給予房地產企業及重資產商業物業企業的估值均處于較低的水平。

因此，即使萬達商業成功在A股上市，公司的募集規模及估值水平亦會收到較大程度的影響，并不利于公司的后續發展。

輕資產商管業務是近兩年香港市場最受歡迎的賽道之一，從2019年以來的物管公司上市潮來看，投資者給予物管公司較高的估值，部分物管公司的估值甚至超過了其地產母公司。特別是2020年末上市的華潤萬象生活，其市盈率目前已達到了驚人的185倍，總市值超過1036億元。

萬達商業作為全國最大規模的商管公司，其輕資產商管平臺上市勢必將受到投資者的高度青睞，勢將獲得相比于A股上市主體幾十倍的估值，助力商管業務的騰飛。

第二，商管行業已進入并購整合時代，行業集中度將不斷提升。

從碧桂園服務收購藍光嘉寶，恒大物業收購雅太酒店物業等案例來看，行業龍頭均開始主動尋求并購重組機會，并通過并購重組中小型物管公司擴充第三方管理規模，進一步提升經營能力及估值水平。

某頭部券商亦認為，非住宅物業格局分散，僅個別細分賽道存在區域性龍頭，有較大整合空間，目前是頭部企業的并購良機。萬達輕資產商管平臺上市，或追隨物管行業龍頭腳步，通過上市募集資金后對中小型商管公司進行并購整合，進一步聚焦輕資產發展戰略，提高市場占有率，真正形成業務發展與市場估值同步提升的良性循環。

第三，萬達商業基本面穩固，各項經營指標及財務指標行業領先。

2020年，全國萬達廣場出租率99.4%，租金收繳率99.9%；為支持中小商戶抗擊疫情，2020年全國萬達廣場減免租金超過43.3億元，如扣除這一因素影響，2020年全國萬達廣場租金同比2019年增長8.1%。以2020年第四季度為例，全國368座萬達廣場客流同比增長6.4%，銷售額同比增長15.8%；全國可比萬達廣場客流同比2019年回升至97.4%，全國可比萬達廣場銷售額同比2019年增長7.7%，而根據國家統計局數據，同期全國實體商業銷售額增速為-4.4%。