9月30日，財政部、稅務總局發布了《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。
自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。
具體退稅金額如何計算？
如果是多人共同持有住房的，如何計算？
具體出售時間和購買時間又如何確定呢？
繼承、贈與等原因獲得的房子，可退稅嗎？
就這些重點問題，我們根據國家稅務總局發布的《關于支持居民換購住房個人所得稅政策有關征管事項的公告》（國家稅務總局公告2022年第21號）一起來看看詳細的解讀吧。
01、納稅人什么時間內可享受退稅
在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅。
例1：納稅人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新購買一套住房，由于小周出售和新購住房的時間均在2022年10月1日至2023年12月31日期間，故符合政策規定的時間條件。
在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對符合退稅條件的納稅人，當其新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額時，全部退還已繳納的個人所得稅；當其新購住房金額小于現住房轉讓金額時，按照新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還現住房已繳納的個人所得稅。
計算公式為：
1、新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的
退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅。
2、新購住房金額小于現住房轉讓金額的
退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅。
其中，原住房轉讓金額和新購住房金額均不含增值稅。
例2：2022年12月，小楊出售了一套住房，轉讓金額為240萬元，繳納個人所得稅4萬元。2023年5月，其在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。
假定小楊同時滿足享受換購住房個人所得稅政策的其他條件，由于新購住房金額大于現住房轉讓金額，小楊可申請的退稅金額為現住房轉讓時繳納的個人所得稅4萬元。
若小楊新購住房金額為150萬元，則可申請的退稅金額為2.5萬元（150÷240×4萬元）。（假設以上均為不含增值稅價格
02、多人持有房屋，如何計算退稅金額
對于出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的，應按照納稅人所占產權份額確定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。
例3：小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產權的50%。2023年1月，兩人以200萬元的價格轉讓該住房，各繳納個人所得稅2萬元。同年5月，小李在同一城市以150萬元的價格重新購買一套住房，小李申請退稅時，其現住房轉讓金額為100萬元（200×50%=100），新購住房金額為150萬元，其退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅=2萬元。
同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬元的價格共同購買了一套住房，小馬占房屋產權的40%。小馬申請退稅時，其現住房轉讓金額為100萬元（200×50%=100），新購住房金額為80萬元（200×40%=80），退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅=80/100×2=1.6萬元。（假設以上均為不含增值稅價格）
03、如何確定出售和購買住房的時間？
出售現住房的時間，以納稅人出售住房時個人所得稅完稅時間為準。
新購住房為二手房的，購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動產權證載明的登記時間為準。稅務機關將為納稅人預填上述涉稅信息，納稅人可以與繳稅時取得的完稅證明上標注的時間進行核對。
新購住房為新房的，購買住房時間以在住房城鄉建設部門辦理房屋交易合同備案的時間為準，納稅人可以依據房屋交易合同據實填寫。
04、納稅人應當向哪里提起退稅申請？
納稅人享受居民換購住房個人所得稅退稅政策的，應當向征收現住房轉讓所得個人所得稅的主管稅務機關提出申請，也就是說，納稅人賣房時在哪個稅務機關繳納了個人所得稅，就向哪個稅務機關申請退稅。
稅務部門實行不動產登記稅費一窗辦理制度，一般情況下，納稅人應當在本地政務服務大廳或者不動產交易大廳等場所繳納現住房轉讓所得的個人所得稅，因此仍應到該政務服務大廳或不動產交易大廳提起退稅申請，如果當地稅務機關另有規定，按照規定辦理。
05、個人所得稅退稅應提供哪些材料？
納稅人申請居民換購住房個人所得稅退稅，除向主管稅務機關報送《居民換購住房個人所得稅退稅申請表》外，還需要提供以下資料：
（一）納稅人身份證件；
（二）現住房的房屋銷售合同；
（三）新購住房為二手房的，房屋銷售合同、不動產權證書及其復印件；
（四）新購住房為新房的，報經住建部門備案（網簽）的房屋交易合同及其復印件。
06、如果解除房屋交易合同，退稅如何處理？
納稅人因新購住房的房屋交易合同解除、撤銷或無效等原因導致不再符合退稅政策享受條件的，應當在合同解除、撤銷或無效等情形發生的次月15日內向主管稅務機關主動繳回已退稅款；
納稅人逾期繳回退稅的，稅務機關將依法加收滯納金。稅務部門將通過與住房城鄉建設部門的相關共享信息，加強退稅審核和撤銷合同后繳回稅款的管理。
07、納稅人在申請退稅時，還應當注意什么？
支持居民換購住房個人所得稅政策，旨在鼓勵居民換購住房、改善居住條件，納稅人應當依法依規如實申請，認真填寫并核對申請表，對填報內容及附報資料的真實性、可靠性、完整性負責。對于提供虛假信息、資料騙取退稅的，稅務機關將依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關規定處理。
08、繼承、贈與的房子，可退稅嗎？
房產交易中心回復，因繼承、贈與等原因獲得房子，賣出繳納利潤20%的個稅，適用于本次個人所得稅退稅政策。
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