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房產經濟人是干嘛的?房產經紀人和房產中介有什么區別?

摘要: ◆美國房產經紀人制度科普
房產經濟人是干嘛的?房產經紀人和房產中介有什么區別?

圖片來源:Charles Forerunner/Unsplash

對大多數購房者和投資人來說,決定買房后的第一步就是選房。在美國,也有很國內類似的房屋中介服務,中間人通過買賣房子和租售房子賺取傭金,這個中間人叫做房產經紀人。雖然美國的房產經紀人和國內的房屋中介聽起來相似,實際卻很不同,今天優投房的小編就通過比較美國房產經紀人和國內的房屋中介,為大家科普美國的房產經紀人制度,了解這一點,才能順利邁出美國購房的第一步。
房產經濟人是干嘛的?房產經紀人和房產中介有什么區別?

美國的房產經紀人和中國房屋中介不論從他們的主要職能、準入門檻還是報酬方式上,都有很大的區別。
房產經濟人是干嘛的?房產經紀人和房產中介有什么區別?

國內的購房者對于房源的信息相較于房屋中介很不對稱,特別是二手房市場,購房者通常需要房屋中介了解市場上的房源,而提供更全面可靠的房源信息也是各個房屋中介公司的核心競爭力。通常來說,一套房子可以通過多個房產中介進入市場,而且房產中介只能看到自己公司系統內的房源信息,不了解別人的信息,所以對整體市場把握不全面。房產中介會努力找客人,如果房子價格優惠,多個中介之間還會出現互相競價搶房的局面。 而在美國,房源信息相對公開透明,買家可以在互聯網平臺上看見在售的房源。(通過優投房網站http://utofun.com/homes查看美國房源信息)美國房屋成交,70%都是買家自己找到的。對于美國房產經紀人,其價值更多在于作為交易顧問。
房產經濟人是干嘛的?房產經紀人和房產中介有什么區別?

說到這里我們先為大家科普下美國的經紀人制度。在中國,房產中介給人的感覺就是幫忙“賣房的”,而在在美國,房產中介除了幫助房主賣房還幫助購房者買房,通常買賣雙方都有自己的中介代理人,分別保護買家或者賣家的利益。這樣會避免中介為了快速成交,不實吹噓房屋的情況。 在美國,賣方的中介把房子掛到市場上,有人需要看房就幫忙安排時間。買方的中介則帶著客人到處看房,尋找合適的房子,幫助客人爭取最好的價格,處理購房合同。當然,也會出現買賣雙方使用同一中介的情況,比如美國賣房中介會向社區鄰居展示房子(open house),這樣有興趣買房的人可以在沒有中介帶領預約的情況下去看房,如果滿意的話,也可以通過賣方的中介來成交。
房產經濟人是干嘛的?房產經紀人和房產中介有什么區別?

圖片來源:Cytonn Photography/Unsplash

所以相比于中國房屋中介,美國房產經紀人作為交易顧問,更深入參與了購房流程。房產經紀人主要通過三點幫助購房者完成交易。 一個是幫助購房者根據購房目的了解本地的學校,社區特點,市政規劃等; 另外,美國的房產大部分為獨棟別墅,每個房子都不一樣,所以要求經紀人了解房屋結構,可以給用戶提供建議; 最后,也是更重要的一點,好的有經驗的房產經紀人是房屋價格談判的專家,可以計算房子的市場價值,與對方經紀人進行價格談判,撮合交易。
房產經濟人是干嘛的?房產經紀人和房產中介有什么區別?

美國房產經紀人從業都要持有效執照。以西雅圖地區為例,第一次取得執照,需要先上90個小時的房地產課程,包括合同、法律、金融及市場營銷等方面的知識,取得執照的經紀人還要定期參加測驗考試,接受再教育,以保證房地產經紀人的專業水準和服務質量。每兩年重新參加考試,每次更新執照,需要學習30個小時的課程。因為美國房源已經相對公開透明,對于房產市場和房屋情況的專業知識的掌握以及社區信息掌握,是美國房產經紀人最能體現價值的地方。好的房產經紀人年入百萬美金,也有不少從名校MBA畢業。
房產經濟人是干嘛的?房產經紀人和房產中介有什么區別?

圖片來源:Maurice Williams/Unsplash

在中國,消費者先是選擇目標區域規模大的幾家中介公司,找上多個中介人員來提供服務。在美國,消費者則是根據經紀人的口碑來做選擇。通常會通過朋友推薦,網絡搜索等途徑,選取三到四個經紀人進行面試,確定一個最適合自己的經紀人來提供服務。在美國,一個經紀人向買家提供了某個房屋的信息,那么這個房屋就只能通過這個經紀人來成交。 相對而言,美國買房更加透明、公開,法規對消費者的保護也更好。在美國的買賣房屋的整個過程中,有許多的第三方機構來協助房屋買賣的進程,如房屋估價公司,房屋檢查師,公證公司,銀行、以及經紀人,產權保險公司等等,每一個機構都在買賣過程中發揮自己的功能,保證房屋買賣的公平和合理。
房產經濟人是干嘛的?房產經紀人和房產中介有什么區別?

在國內買房,房產中介費用通常由買方負責,買賣一套房大概的傭金是1-3%,很多情況下是可以跟中介私下商量的。房屋成功交易后,中介公司通常會拿走交易傭金的80%以上,而促成業務成交的業務員卻僅僅只能拿到零頭。 在美國,交易傭金則屬于經紀人,經紀人僅需向經紀公司繳納固定的日常管理費用。另外,美國的房產交易傭金由賣家支付,通常是交易房價的6%,賣家經紀人與買家經紀人各獲取3%,買家則不需要向經紀人支付任何費用。

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