2022年2月11日，網(wǎng)絡(luò)上爆出“萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在萬(wàn)科2022年會(huì)上的總結(jié)發(fā)言”，在這次發(fā)言中，郁亮認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”。
什么是房地產(chǎn)的“黑鐵時(shí)代”？簡(jiǎn)單直白的說(shuō)，就是開(kāi)發(fā)商要面對(duì)“不掙錢(qián)的時(shí)代，掙辛苦錢(qián)的時(shí)代”。
首先，郁亮認(rèn)為：“2022年是萬(wàn)科破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年”，也是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“一個(gè)新時(shí)代的開(kāi)始”。
這個(gè)時(shí)代就是“黑鐵時(shí)代”，從黃金、白銀再到黑鐵，萬(wàn)科重新定義了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的三個(gè)階段。
中國(guó)房地產(chǎn)近十年來(lái)確實(shí)是“每況愈下”，一年不如一年。
2014年中國(guó)房地產(chǎn)被萬(wàn)科定義為進(jìn)入到了“白銀時(shí)代”，行業(yè)規(guī)則已經(jīng)潛移默化發(fā)生變化，萬(wàn)科認(rèn)為2014年的中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始從“增量市場(chǎng)進(jìn)入到了存量市場(chǎng)”，“從普漲行情進(jìn)入到了分化行情”。
簡(jiǎn)單的說(shuō)，2014年以后，萬(wàn)科認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)分化，“弱者恒弱，強(qiáng)者恒強(qiáng)”的時(shí)代來(lái)了，大多數(shù)的城市將不再具有“投資價(jià)值”。
所以當(dāng)恒大、碧桂園、融創(chuàng)等房企巨頭，趁著“棚改貨幣化”的東風(fēng)大舉擴(kuò)張進(jìn)入三四線城市的時(shí)候，萬(wàn)科并沒(méi)有跟進(jìn)。
萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)投資重心一直穩(wěn)定在“一二線城市”，從而躲過(guò)一劫，不然2021年的萬(wàn)科也將成為“第二個(gè)恒大”。
2018年萬(wàn)科再次喊出“活下去”的口號(hào)，這個(gè)時(shí)候的中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“調(diào)控”初期，但是一大堆買(mǎi)房人和房企仍然在“瘋狂加杠桿”。
但是誰(shuí)也沒(méi)有想到，短短2-3年的時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)的形勢(shì)就會(huì)變得“陡然嚴(yán)峻”起來(lái)，很多房企巨頭都要面臨“賣(mài)身還債”的下場(chǎng)。
2022年萬(wàn)科再次喊出“房地產(chǎn)進(jìn)入黑鐵時(shí)代”。那么，什么是房地產(chǎn)的黑鐵時(shí)代？
根據(jù)萬(wàn)科的說(shuō)法，我們對(duì)“萬(wàn)科的黑鐵時(shí)代”總結(jié)起來(lái)就是“三個(gè)特征”：
第一，房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模將會(huì)大規(guī)模萎縮。
2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積是17.9億平米，這將是“最高值”，以后每年銷(xiāo)售面積將會(huì)下降，甚至可能會(huì)被壓縮30%-50%。
也就是說(shuō)，以后每年商品房的銷(xiāo)售面積將會(huì)從17.9億平米下降到10-12億平米左右，可能很多城市房子將“賣(mài)不出去”。
按照萬(wàn)科的說(shuō)法，“政策已經(jīng)不允許房地產(chǎn)占用過(guò)多的金融資源”，“居民也很難再提高債務(wù)負(fù)擔(dān)”，中國(guó)房地產(chǎn)正在整體“去金融化”，那么銷(xiāo)售規(guī)模必然要下降了。
第二，房住不炒，投資房地產(chǎn)將會(huì)被“持續(xù)打壓”。
按照萬(wàn)科的說(shuō)法，“盡管政府可能會(huì)放開(kāi)部分購(gòu)房限制”，但是“房?jī)r(jià)漲幅限制還會(huì)保留，政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機(jī)”。
第三，大城市的住房供應(yīng)量將會(huì)“激增”，供需矛盾會(huì)被緩解，不要指望“房?jī)r(jià)再次上漲”了。
萬(wàn)科郁亮認(rèn)為，中國(guó)的大城市以前之所以房?jī)r(jià)上漲，主要是“人口流入太大，但土地供應(yīng)太少”，是供需不匹配造成的。
比如在深圳，以前只有20%左右的住宅用地指標(biāo)，但是每年有幾十萬(wàn)人口凈流入，導(dǎo)致深圳住房“供不應(yīng)求”。
但是在新的發(fā)展模式，大城市的“人地匹配關(guān)系”將會(huì)回歸正常，人口流入大的城市，將會(huì)加大居住土地指標(biāo)供應(yīng)，所以大城市的“供不應(yīng)求”關(guān)系也會(huì)被平衡掉。
所以再次期待房?jī)r(jià)再次上漲是“不現(xiàn)實(shí)”的。
基于以上形勢(shì)的變化，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮同志最后提出三條“應(yīng)對(duì)策略”：一是“裁員”，二是“降薪減福利”，三是“大家都要當(dāng)超人，多干活少外包”。
其實(shí)房地產(chǎn)是非常強(qiáng)的“周期性行業(yè)”，甚至被稱(chēng)之為“周期之母”，“時(shí)好時(shí)壞”，擁有巨大的“波峰谷底”是非常正常的。
歐美國(guó)家的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展上百年，房地產(chǎn)依然是“支柱產(chǎn)業(yè)”之一。
比如2008年美國(guó)“次貸危機(jī)”爆發(fā)，房?jī)r(jià)曾經(jīng)暴跌60%，而在2016年-2020年又重新回到“歷史高位”，就完美詮釋了房地產(chǎn)的“周期性”特征。
萬(wàn)科作為中國(guó)房地產(chǎn)的真正龍頭，基本上每次都踩準(zhǔn)了“周期性”，之后又引入了深圳地鐵的“國(guó)有資本”，萬(wàn)科的現(xiàn)金流是“沒(méi)有任何問(wèn)題的”。
所以對(duì)于萬(wàn)科的“黑鐵時(shí)代”說(shuō)法，我們認(rèn)為其實(shí)有點(diǎn)“言過(guò)其實(shí)”，甚至萬(wàn)科確實(shí)有點(diǎn)“賣(mài)慘”的成分，尤其是從董事長(zhǎng)郁亮口中說(shuō)出。
我們認(rèn)為目的有兩個(gè)：一個(gè)是“賣(mài)慘給政府看”，連房地產(chǎn)的龍頭老大的日子也不好過(guò)了，政策確實(shí)需要“逆轉(zhuǎn)”，不能再“打壓了”。
另外一個(gè)主要是“敲打警示內(nèi)部員工”，行業(yè)不景氣，為萬(wàn)科下一步的“裁員降薪調(diào)結(jié)構(gòu)”打預(yù)防針和提供合理性。
但如果說(shuō)萬(wàn)科是“賣(mài)慘”，那么恒大確實(shí)是“真慘”。
根據(jù)2月6日，恒大公布的“2022年保交樓動(dòng)員大會(huì)”的數(shù)據(jù)，恒大目前已經(jīng)賣(mài)出去，但還沒(méi)有交房的房子就有1.4億平米。
保守估計(jì)應(yīng)該有120萬(wàn)套房，恒大是需要“保交付的”。
但是恒大目前手里的“可建設(shè)資金規(guī)模”大概只有1300億左右，包括了“預(yù)售監(jiān)管資金”500億及銷(xiāo)售待回款資金800億，合計(jì)1300億。
用1300億，保交付1.4億平米的房子，每平米不到1000元，這顯然是“不太現(xiàn)實(shí)的”，不管怎么算，這個(gè)賬都是算不過(guò)來(lái)的。
在目前恒大“市場(chǎng)信用基本為零”的狀態(tài)下，任何融資幾乎都是不可能的，房子更是“很難賣(mài)出去了”。
所以對(duì)于恒大來(lái)說(shuō)，唯一的出路就是“把自己賣(mài)干凈了”，盡快籌錢(qián)來(lái)“保交付”，如果恒大最后把自己都“賣(mài)光了”，湊上來(lái)的錢(qián)還不夠“保交付”。
那么，只能有部分恒大的業(yè)主“自認(rèn)倒霉了”。
所以所謂的“房地產(chǎn)黑鐵時(shí)代”，對(duì)于像萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)等這樣的“半國(guó)有、半市場(chǎng)”的房企來(lái)說(shuō)，多數(shù)只是“賣(mài)慘”，對(duì)外爭(zhēng)取政府政策扶持，對(duì)內(nèi)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，重新利益洗牌。
而對(duì)于像恒大、融創(chuàng)、碧桂園等這樣的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，那是真正的“生死攸關(guān)”，預(yù)計(jì)超過(guò)80%的民營(yíng)房企將會(huì)倒在“黑鐵時(shí)代”，看不見(jiàn)明天。
所以中國(guó)房地產(chǎn)的“黑鐵時(shí)代”過(guò)后，就算還有新一輪的“黃金時(shí)代”，估計(jì)多數(shù)房企已經(jīng)看不到了。
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