近年來，y情肆虐、經(jīng)濟放緩、房地產(chǎn)在17年瘋狂之后便陷入長期低迷狀態(tài)，特別是去年某大爆雷之后，地產(chǎn)可謂：“屋漏偏逢連夜雨”，一方面是“斷供”越來越普遍，另一方面是“法拍房”的激增！
近幾年法拍房數(shù)量激增
那究竟什么是法拍房?法拍房的來源又有哪些？購買法拍房的流程是什么？
本篇文章將為您一 一簡答
一、何為法拍房
所謂法拍房是指被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。
二、法拍房的四種來源
1.償還商業(yè)貸款
購房人向銀行貸款購房后，不能按時償還住房貸款（一般連續(xù)6個月未償還），銀行就會啟動訴訟程序，將借款人抵押給銀行的房屋通過法院公開拍賣變現(xiàn)，再用拍賣款償還之前的住房貸款。
法拍后實行“多退少補”原則，也就是說，如果拍賣款不夠償還銀行貸款，購房人需要補齊剩余借款，反之，如果拍賣款在償還銀行貸款、扣除訴訟費，評估費、律師費等各種費用后還有盈余，這個錢歸購房人所有。
但現(xiàn)在地產(chǎn)這種行情，大多都是折價拍賣或者“流拍”，有盈余的很少。很多購房者不但沒保住房子和首付款，甚至還要往里再倒貼一部分錢，畢竟欠銀行的“一個子”也不能少，因為是違約方，訴訟費等其他費用一般也是購房者這邊掏，為此筆者唯有嘆息。
2.償還民間借貸
比如老許借了隔壁老王的錢，老王心想：“借你錢可以，到時你不還怎么辦？”，于是要求老許簽訂借款協(xié)議，并約定把老許名下的房產(chǎn)抵押給自己，如果老許到期不能還款，根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，老王可以向法院出示抵押或借款協(xié)議申請讓老許還款，要求法院在執(zhí)行階段拍賣老王的房產(chǎn)來還款。
3. 司法沒收
最常見的就是那些被抓的貪腐“大老虎”們，被判決沒收犯罪所得和個人全部財產(chǎn)，如果這些財產(chǎn)涉及不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)依法可進行司法拍賣，拍賣變現(xiàn)后的錢款收歸國庫所有，PS:這些人的房產(chǎn)那叫一個多啊，推薦大家觀看紀錄片《零容忍》，一個個的“雙面人”，演技好的不得了。嘴上都是“主義”，私下都是“生意”，名下房產(chǎn)多得嚇人，沒有他們不敢做的，只有我們不敢想的，NND蛀蟲!
4.無主財產(chǎn)等其他情況
無主財產(chǎn)就是無人認領的房產(chǎn)，這種是極少存在的，理論上存在，現(xiàn)實中幾乎不存在！
目前法拍房90%以上都是由于債務問題而被拍賣的。
三、購買法拍房的流程
1.公示：法院在淘寶網(wǎng)上放出法拍房相關(guān)信息，包括地址、權(quán)屬、居住情況等。注意：競買人最好認真閱讀“競買公告”和“競買須知”。
2.看房：預約申請，由工作人員安排時間統(tǒng)一進行看房，注意：一般公告中會有看房時間和聯(lián)系電話。
3.報名：繳納保證金，通常為拍賣底價的10-20%，交了錢的人才能參與競拍。注意：拍賣結(jié)束之前都可以提交保證金，但避免錯過，盡量還是提前2-3天為宜。
4.競拍：開拍后24小時，報名者在淘寶公開競拍，價高者得拿下房源。注意：一般有5分鐘的延時周期，即拍賣10點結(jié)束，但有人9:56出價，則拍賣延長至10：01分結(jié)束，5分鐘內(nèi)的每次出價都會觸發(fā)延時，直至無人出價為止。
阿里法拍
5.交費：拍下后保證金轉(zhuǎn)為房款，余款在規(guī)定時間內(nèi)付清。注意：一般余款結(jié)清時間為10個工作日，拍賣結(jié)束當天開始計算，特殊情況按要求時間結(jié)清，若悔拍將沒收保證金，情節(jié)嚴重甚至會受刑責。
6.解封：從淘寶拿到法院聯(lián)系方式，獲得拍賣成交確認書等相關(guān)文件，解封房產(chǎn)。
7.解押：跑房管局、檔案局等部門，解押房產(chǎn)，出具房源是否滿五唯一等證明。
8.過戶：完成過戶手續(xù)，繳納各種稅費等，正式拿到房產(chǎn)證后收房。
注意：過戶涉及的一切費用和標的物涉及的其他欠費等由競買人承擔。
寫在最后：法拍房的激增，以及其普遍低于市場的價格，在很多時候法拍房還可以避開限購，為此很多人都躍躍欲試，希望可以“撿漏”，但法拍房也有很多不為人知的風險，筆者下一篇文章就會寫：法拍房的優(yōu)點及缺點，敬請觀看！
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