法拍房比一般二手房便宜很多！”、“法拍房安全無風險！”、“法拍房不限購！”，不知道各位聽眾朋友們有沒有通過任何渠道聽說過以上言論。如果你從來沒有聽說過法拍房，相信通過這堂課你可以了解什么是法拍房以及與之有關的一些知識；如果你聽說過并為之而動過心，那相信聽過這期話題也能了解更多與法拍房有關的法律風險，在參與競拍前做到有備無患。我們這一期就來聊聊法拍房的相關內容。
1.什么是法拍房？
什么是法拍房呢，法拍房其實是司法拍賣房產的簡稱，是指遭法院強制執行拍賣的房屋。之所以會形成法拍房，是因為原來的業主因為發生債務關系，比如因銀行按揭、民間借貸等到期無法清償而被債權人經過司法程序向法院申請強制執行，將業主名下的房屋通過平臺等進行拍賣，最后以拍賣所得價款償付債權人。
有的人認為法拍房有法院把關，沒有什么法律風險，安全可靠。如果你真的那么想，那你需要思考一個問題：真的無任何風險的話，為什么競拍價那么便宜呢？顯然其中是隱藏著不少法律等層面的風險的，下文將會對此一一解答。在此之前，我們先來講講購買法拍房的整個流程。
2.如何購買法拍房，流程“一二三”？
在大家所熟知的淘寶、京東兩大電商上都有專門的司法拍賣平臺，若你有看中的房源，在繳納保證金后就可以參與競拍，不過不要以為競拍成功就萬事大吉，法拍房在競拍成功，交完房款后還并不屬于競拍人，在房屋產權過戶后才算在法理上擁有房產，競拍成交后需要經歷解封房產、解押房產、繳納稅款、房產過戶幾個步驟。
法拍房都是被法院查封以后才會進行拍賣的標的，在競拍成功后第一步就是解除房產的查封，聯系好法院，帶著競拍成功的文件直接找到法院，要求解封房產。一般繳納房產完全款之后，就可以去法院辦理解封手續了。如果是多家法院查封的情況，還需要和法院進行額外的溝通。
房屋抵押權一般在銀行或民間機構那里，因為逾期，才會被法院查封的。因此，解決好查封之后，還要跑到相應的房管局，檔案局，不動產權管理局等解押房產。本地法院會方便一點，只需要直接和房管局溝通就可以，外地法院抵押的房產可能需要將解抵押委托給本地法院完成。在房產解封、解押之后，競拍人就可以拿著執行裁定書、協助執行通知書、拍賣成交確認書等材料去繳納稅費了。
根據當地稅費要求不同，大體需要繳納契稅，個人所得稅等相關稅費。因此，要查清楚房產之前的交易信息及原房主房屋信息。等到繳完了稅，就能夠拿著各種材料去辦過戶，過完了戶，這套房才算是你的。
以上流程聽起來很復雜，不過如果你真的選擇參與購買法拍房，那么以上流程是少不了的。
3.購買法拍房的風險
購買法拍房可能存在以下四大風險：
一、如果有長期租約，則存在拿不到使用權的風險
拍賣的房產上如果存在有長期的租賃合同，依據民法買賣不破租賃的原則，競買人取得房屋所有權后，不能對抗租客的租賃權。對租賃合同真實、合同簽訂于案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依據合同合法占有案涉房屋的，租客的租賃權應得到法律的保護，此時競買人只有所有權，拿不到使用權。
二、房屋存在違法建筑，相關責任由購買者承擔
由于法院拍賣的房屋，拍賣公司在拍賣時強調現房現狀拍賣，而對于現狀，僅能依據競買人現場短暫地觀察，可能出現未發現的房屋面積或質量存在隱蔽的瑕疵。通過拍賣得來的房屋后，發現房屋存在加建偷面積或質量瑕疵問題，由于房屋原所有人和拍賣公司已經履行了瑕疵告知義務，此時競買人只能自己承擔這個不利的法律后果。
三、原業主給其他特定關系人設定的有居住權限
比如有老年人、病人或未成年人長期在涉案房產里面居住生活，這些人是原業主設定的實際居住權利，競買人要想通過正常的渠道，收回房產的占有使用權，存在困難。
四、不能正常解除抵押的情況
解除抵押登記手續受產權人和抵押權銀行之間抵押合同條款的影響，具體看抵押合同約定能不能提前解除，如果銀行不同意，就可能存在麻煩。設定的抵押是為賣家自己以外的人設定的抵押擔保，實際欠款人不同意提前還錢，另外一種就是賣家和其他人存在聯合抵押行為，也存在抵押權無法注銷的問題。
4.若你心動，有這么些忠告在買前必須知道
了解了上述法拍房可能存在的法律風險后，你是否仍然心動，如果你還是選擇競買，那么在競買前有些誤區需要了解，在此可以給大家一些建議。
首先，法拍房真的很便宜嗎？撿便宜，是法拍房對于購房者的最大誘惑。按拍賣程序來說，法拍房都是先由法院委托專門的評估機構，出具房屋的評估價，一般低于市場行情價；而同時，法院為了吸引更多競價人參與，通常會設置一個比評估價更低的起拍價。房產按規定可以拍賣三次，而只要“流拍”一次，價格就會降到原來的八折，所以到了“三拍”，經過幾次折扣，價格已經十分具有誘惑力了。
然而法拍房在繳納稅費上有其特殊性：轉讓和受讓兩家的稅費都是由買受人一人承擔，所以，和買二手房一樣，你得搞懂該房屋是否“滿5唯一”，否則除契稅外，要支付個稅。另外，該房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費，均由買受人負責承擔，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會是一筆不小的數目。
以一個實際案例為例，福建有一位李先生，拍得的房屋位于福建永安市某小區，建筑面積約為89㎡，開發商是建發地產，成交總價為56萬；在辦理過戶中，原業主的稅費共計為35348元，購房者的稅費為14521元，而按規定，兩項費用均由購房者承擔，合計占總房價的8.87%。除此之外，由于原業主未繳納維修資金，這筆費用同樣也由購房者承擔，合計稅費加起來，超過了總房價的10%。
其次，“不限購”往往是有些中介或媒體宣傳法拍房的利器。目前全國鋪開的限購政策，讓很多人一夜之間失去了“房票”，同時也衍生了許多與“房票”相關的灰色利益行業，費用幾千至上萬不等；加上新政細則迭出，不斷查漏補缺，所以，破解限購的方法也越來越少，越來越難。不過，法拍房并不是在所有城市都不限購，是否限購，要看當地的具體政策，例如上海在今年一月就將法拍房納入了限購范圍。
最后，淘寶上很多司法拍賣的房子，雖然在醒目位置均標注了“可貸款”的字樣，但實際辦理中，你發現由法院指定的貸款銀行會設置諸多附加條件：譬如有些首付要提高到五成，利率上浮至6.37%，這些都還是小case，關鍵是銀行要貸款給你，得先辦理房產抵押；而你去住建委辦抵押，得先辦理過戶；而你去法院辦過戶，得先付清尾款，變成了死循環，難以解決。
在結束前提出以下三點建議供大家參考：
1.未清場的法拍房，堅決不去碰。但凡未清場的法拍房，都有各種原因，比如家中有老弱病殘盤踞并惡意阻撓等，這些是競拍人所無法掌控的。雖然未清場的房屋可能價格更便宜，但風險極大，建議堅決不要去碰。
2.對于不是太搶手的法拍房，盡量在“三拍”時再出手。一般的司法拍賣程序，“流拍”一次后，下一次拍賣會打折降價；而在三次“流拍”后，法院會直接進行折價“變賣”，如果想“撿便宜”，這會是個時機。
3.投資“法拍房”，需要你有慧眼識珠能力，或者在競拍前，能完整地查處該房產的抵押、債務和擔保情況，對該房屋做到“知根知底”。
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