說到強排，自然離不開溢價，通俗的來說，開發商拿地最終目的實現銷售，那么體現到前期規劃設計階段，溢價本質是貨值最大化。
首先先講講溢價的由來。
下圖中，請給數字1~5所在位置的產品單價，從大到小排序。
排序結果暫不公布。
從排序結果可引出兩點：
一，不同產品，單價有高低；二，相同產品，處于不同位置，單價有高低。
Why？
因為溢價在起作用。
那到底什么是溢價？
溢價，屬于金融術語，查了網絡的解釋也不能準確明白它在規劃設計中的涵義。
因為拿地強排中的溢價，是對原義的引伸應用。
住宅小區開發的其中一個主要原因是賺錢，體現到規劃設計階段，是貨值最大化。
那在計容面積一定的情況下，如何才能做到貨值最大化？
總貨值=單價*產品數量（這里的產品數量指可售面積，一塊地的可售面積是一定的）
答案顯而易見：提高產品單價。
提高產品單價有兩種方式：
一，提高部分產品單價（大部分開發樓盤屬于這）
二，提高整體產品單價（主要指豪宅盤）
所以，溢價在整個規劃設計過程中的體現：提升產品單價。
產品類型
溢價邏輯：層數越低，溢價越高。
按層數分：
1.別墅：3F以下
2.疊墅：4F
3.洋房：5F~11F
4.小高：12F~18F
5.大高：19F~34F
所以從溢價的角度，一層的商業比以上5類都高。
PS：商業物業的價值還和所處位置密切相關。
上圖從左往右差別點：
一.層 數：由低變高
二.戶 數：由少變多
三.得房率：由高變低
四.私密性：由高變低
在規劃設計前，需要先確定產品類型，那么是不是選擇高溢價產品就行了。
答案是否定的。
選擇產品類型的考量因素：
一.產品的配置，同整體定位及目標客戶相關。（相關性較低）
二.不同用地條件，不同容積率要求，溢價最高的產品不等于整體溢價最高。
三.溢價越高，帶來的一個問題是，去化慢（總價高，客戶少，銷售速度變慢）。
四.規劃形態。不同的產品會得出不同的規劃形態。
這就能解釋，為什么在強排階段，需要嘗試多種產品及規劃形態。
是為了篩選出契合度最高的產品：定位，用地限制，容積率密度限制，溢價，去化率等。（實際項目并不需要所有產品都嘗試；有些因為限制條件較多，規劃的可能性越少。）
空間形態
空間形態主要從三方面展開：位置、組團、軸線。
一.位置
以上四個高低配的總圖，色塊區域都是低區產品的位置，余下為高區產品的位置。
低區產品的位置從左往右，依次為：全南＞南東＞南中＞南西，基本就這四種位置。
不同位置，體現的是不同價格（溢價）。應該怎么選位置呢？
影響住宅位置的兩大因素：
a，靠近或朝向有利因素
有利因素：自然及人工景觀類等。
b，避開不利因素
不利因素：交通噪音類等。
特殊情況：有些位置是有利及不利因素雙重疊加影響的，需要綜合分析及嘗試。
應用：先分析不同位置的價值高低，再進行總圖布局，做到位置布局有理有據。
二.組團
組團有諸多作用，體現在溢價方面，就是把不同價格段的產品區分開，最大限度提升高溢價產品的價值及身份認同。
如上圖，無論高層區的位置布局如何變化，低層區始終自成組團。
三.軸線
軸線有諸多作用，體現在溢價方面，就是只要規劃中出現了軸線，軸線上或軸線邊往往是價值最高的位置。
反過來，同樣成立。若想在地塊內部制造價值最高的區域，那就創造一條軸線。
入戶系統
入戶系統，相對于整體規劃，屬于較微觀層面的規劃。
它的價值在于，這是未來業主回家都會經過路，可能也是使用頻率最高的流線。
提升了回家的體驗感，自然能提升產品的溢價。
地面回家流線：
入口前場＞小區大堂（大門）＞入口廣場＞中央花園＞宅間花園＞入戶大堂。
其中入口前場及小區大堂（大門）是第一重點。
它的價值在于：小區內的人每天都會經過，小區外的人路過的時會在他心里留下對這個小區的印象。
關注點：入口廣場空間+流線（人流及車流）
（地下回家流線：車庫入口＞地庫車道＞地下大堂，對拿地強排階段的規劃基本沒影響，故暫不展開。）
戶型
這里不討論戶型，而是討論，規劃層面的戶型，會有哪些溢價點。
主要從三方面展開：分布位置（戶型分布）、面寬大小及數量、贈送。
一.分布位置
此位置區別于空間形態里的位置，這里的位置可以理解成戶型分布。
首先，對于戶型本身的比較，邊套優于中間套；換個說法就是，側山墻能開窗的優于不能開窗的。
其次，如下圖，同樣在低區組團中，“4”的位置優于“3”的，因為“4”更靠近中心花園。
但“4”的位置是側山墻對著中心花園，仍要差于正南面直接對著中心花園的位置。
二.面寬大小及數量
朝南面寬的大小及數量:
第一影響是居住時的舒適性。
影響舒適性自然就影響產品的溢價，反過來，往往高溢價產品面寬越大。
第二影響是規劃排布時的難度。
一般情況，朝南面寬越大，面寬數量越多，規劃排布難度越大。（特殊的地塊條件除外）
規劃難度加大會影響整體的溢價率。（比如導致高溢價產品的數量變少。）
三.贈送
這就很好理解了，比如原本兩房的戶型，贈送完之后變成三房，相當于占了便宜，多得了一個房間的面積，自然能提升產品溢價。
贈送分全面積贈送和半面積贈送。
全面積贈送，比如設備平臺，飄窗，挑空，露臺等。半面積贈送，比如陽臺。
贈送需要有正確的方式，不能是無效空間，比如：
贈送挑空：需要在挑空部位后加板，形成一個房間。（可送的面積較大，但規范規定也較嚴。能送的范圍已經很小。）
贈送陽臺：一種是不改造的純陽臺，有時候會把陽臺面積做到規范允許的最大。
另一種是小儲藏室結合陽臺（露臺，設備平臺也可），后期改造成一個完整房間。
但贈送是在變相提高容積率，增加占地面積。故同樣會增加規劃難度，還會增加成本。
以上是對溢價在規劃設計中4方面應用的解讀：
寫了這么多你肯定記不住，也不需要全部記住，先把最后的步驟記住。
等遇到實際項目，根據步驟，操作一遍。再多練習幾個項目自然就記住了。
聲明：本文來源“住建師子木”，對作者表示感謝。伙伴們，關于本文觀點，歡迎交流互動，記得文末留下腳印。
聲明：本文由網站用戶香香發表，超夢電商平臺僅提供信息存儲服務，版權歸原作者所有。若發現本站文章存在版權問題，如發現文章、圖片等侵權行為，請聯系我們刪除。
