說到強(qiáng)排，自然離不開溢價(jià)，通俗的來說，開發(fā)商拿地最終目的實(shí)現(xiàn)銷售，那么體現(xiàn)到前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，溢價(jià)本質(zhì)是貨值最大化。
首先先講講溢價(jià)的由來。
下圖中，請給數(shù)字1~5所在位置的產(chǎn)品單價(jià)，從大到小排序。
排序結(jié)果暫不公布。
從排序結(jié)果可引出兩點(diǎn)：
一，不同產(chǎn)品，單價(jià)有高低；二，相同產(chǎn)品，處于不同位置，單價(jià)有高低。
Why？
因?yàn)橐鐑r(jià)在起作用。
那到底什么是溢價(jià)？
溢價(jià)，屬于金融術(shù)語，查了網(wǎng)絡(luò)的解釋也不能準(zhǔn)確明白它在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的涵義。
因?yàn)槟玫貜?qiáng)排中的溢價(jià)，是對原義的引伸應(yīng)用。
住宅小區(qū)開發(fā)的其中一個(gè)主要原因是賺錢，體現(xiàn)到規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，是貨值最大化。
那在計(jì)容面積一定的情況下，如何才能做到貨值最大化？
總貨值=單價(jià)*產(chǎn)品數(shù)量（這里的產(chǎn)品數(shù)量指可售面積，一塊地的可售面積是一定的）
答案顯而易見：提高產(chǎn)品單價(jià)。
提高產(chǎn)品單價(jià)有兩種方式：
一，提高部分產(chǎn)品單價(jià)（大部分開發(fā)樓盤屬于這）
二，提高整體產(chǎn)品單價(jià)（主要指豪宅盤）
所以，溢價(jià)在整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中的體現(xiàn)：提升產(chǎn)品單價(jià)。
產(chǎn)品類型
溢價(jià)邏輯：層數(shù)越低，溢價(jià)越高。
按層數(shù)分：
1.別墅：3F以下
2.疊墅：4F
3.洋房：5F~11F
4.小高：12F~18F
5.大高：19F~34F
所以從溢價(jià)的角度，一層的商業(yè)比以上5類都高。
PS：商業(yè)物業(yè)的價(jià)值還和所處位置密切相關(guān)。
上圖從左往右差別點(diǎn)：
一.層 數(shù)：由低變高
二.戶 數(shù)：由少變多
三.得房率：由高變低
四.私密性：由高變低
在規(guī)劃設(shè)計(jì)前，需要先確定產(chǎn)品類型，那么是不是選擇高溢價(jià)產(chǎn)品就行了。
答案是否定的。
選擇產(chǎn)品類型的考量因素：
一.產(chǎn)品的配置，同整體定位及目標(biāo)客戶相關(guān)。（相關(guān)性較低）
二.不同用地條件，不同容積率要求，溢價(jià)最高的產(chǎn)品不等于整體溢價(jià)最高。
三.溢價(jià)越高，帶來的一個(gè)問題是，去化慢（總價(jià)高，客戶少，銷售速度變慢）。
四.規(guī)劃形態(tài)。不同的產(chǎn)品會(huì)得出不同的規(guī)劃形態(tài)。
這就能解釋，為什么在強(qiáng)排階段，需要嘗試多種產(chǎn)品及規(guī)劃形態(tài)。
是為了篩選出契合度最高的產(chǎn)品：定位，用地限制，容積率密度限制，溢價(jià)，去化率等。（實(shí)際項(xiàng)目并不需要所有產(chǎn)品都嘗試；有些因?yàn)橄拗茥l件較多，規(guī)劃的可能性越少。）
空間形態(tài)
空間形態(tài)主要從三方面展開：位置、組團(tuán)、軸線。
一.位置
以上四個(gè)高低配的總圖，色塊區(qū)域都是低區(qū)產(chǎn)品的位置，余下為高區(qū)產(chǎn)品的位置。
低區(qū)產(chǎn)品的位置從左往右，依次為：全南＞南東＞南中＞南西，基本就這四種位置。
不同位置，體現(xiàn)的是不同價(jià)格（溢價(jià)）。應(yīng)該怎么選位置呢？
影響住宅位置的兩大因素：
a，靠近或朝向有利因素
有利因素：自然及人工景觀類等。
b，避開不利因素
不利因素：交通噪音類等。
特殊情況：有些位置是有利及不利因素雙重疊加影響的，需要綜合分析及嘗試。
應(yīng)用：先分析不同位置的價(jià)值高低，再進(jìn)行總圖布局，做到位置布局有理有據(jù)。
二.組團(tuán)
組團(tuán)有諸多作用，體現(xiàn)在溢價(jià)方面，就是把不同價(jià)格段的產(chǎn)品區(qū)分開，最大限度提升高溢價(jià)產(chǎn)品的價(jià)值及身份認(rèn)同。
如上圖，無論高層區(qū)的位置布局如何變化，低層區(qū)始終自成組團(tuán)。
三.軸線
軸線有諸多作用，體現(xiàn)在溢價(jià)方面，就是只要規(guī)劃中出現(xiàn)了軸線，軸線上或軸線邊往往是價(jià)值最高的位置。
反過來，同樣成立。若想在地塊內(nèi)部制造價(jià)值最高的區(qū)域，那就創(chuàng)造一條軸線。
入戶系統(tǒng)
入戶系統(tǒng)，相對于整體規(guī)劃，屬于較微觀層面的規(guī)劃。
它的價(jià)值在于，這是未來業(yè)主回家都會(huì)經(jīng)過路，可能也是使用頻率最高的流線。
提升了回家的體驗(yàn)感，自然能提升產(chǎn)品的溢價(jià)。
地面回家流線：
入口前場＞小區(qū)大堂（大門）＞入口廣場＞中央花園＞宅間花園＞入戶大堂。
其中入口前場及小區(qū)大堂（大門）是第一重點(diǎn)。
它的價(jià)值在于：小區(qū)內(nèi)的人每天都會(huì)經(jīng)過，小區(qū)外的人路過的時(shí)會(huì)在他心里留下對這個(gè)小區(qū)的印象。
關(guān)注點(diǎn)：入口廣場空間+流線（人流及車流）
（地下回家流線：車庫入口＞地庫車道＞地下大堂，對拿地強(qiáng)排階段的規(guī)劃基本沒影響，故暫不展開。）
戶型
這里不討論戶型，而是討論，規(guī)劃層面的戶型，會(huì)有哪些溢價(jià)點(diǎn)。
主要從三方面展開：分布位置（戶型分布）、面寬大小及數(shù)量、贈(zèng)送。
一.分布位置
此位置區(qū)別于空間形態(tài)里的位置，這里的位置可以理解成戶型分布。
首先，對于戶型本身的比較，邊套優(yōu)于中間套；換個(gè)說法就是，側(cè)山墻能開窗的優(yōu)于不能開窗的。
其次，如下圖，同樣在低區(qū)組團(tuán)中，“4”的位置優(yōu)于“3”的，因?yàn)椤?”更靠近中心花園。
但“4”的位置是側(cè)山墻對著中心花園，仍要差于正南面直接對著中心花園的位置。
二.面寬大小及數(shù)量
朝南面寬的大小及數(shù)量:
第一影響是居住時(shí)的舒適性。
影響舒適性自然就影響產(chǎn)品的溢價(jià)，反過來，往往高溢價(jià)產(chǎn)品面寬越大。
第二影響是規(guī)劃排布時(shí)的難度。
一般情況，朝南面寬越大，面寬數(shù)量越多，規(guī)劃排布難度越大。（特殊的地塊條件除外）
規(guī)劃難度加大會(huì)影響整體的溢價(jià)率。（比如導(dǎo)致高溢價(jià)產(chǎn)品的數(shù)量變少。）
三.贈(zèng)送
這就很好理解了，比如原本兩房的戶型，贈(zèng)送完之后變成三房，相當(dāng)于占了便宜，多得了一個(gè)房間的面積，自然能提升產(chǎn)品溢價(jià)。
贈(zèng)送分全面積贈(zèng)送和半面積贈(zèng)送。
全面積贈(zèng)送，比如設(shè)備平臺，飄窗，挑空，露臺等。半面積贈(zèng)送，比如陽臺。
贈(zèng)送需要有正確的方式，不能是無效空間，比如：
贈(zèng)送挑空：需要在挑空部位后加板，形成一個(gè)房間。（可送的面積較大，但規(guī)范規(guī)定也較嚴(yán)。能送的范圍已經(jīng)很小。）
贈(zèng)送陽臺：一種是不改造的純陽臺，有時(shí)候會(huì)把陽臺面積做到規(guī)范允許的最大。
另一種是小儲藏室結(jié)合陽臺（露臺，設(shè)備平臺也可），后期改造成一個(gè)完整房間。
但贈(zèng)送是在變相提高容積率，增加占地面積。故同樣會(huì)增加規(guī)劃難度，還會(huì)增加成本。
以上是對溢價(jià)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中4方面應(yīng)用的解讀：
寫了這么多你肯定記不住，也不需要全部記住，先把最后的步驟記住。
等遇到實(shí)際項(xiàng)目，根據(jù)步驟，操作一遍。再多練習(xí)幾個(gè)項(xiàng)目自然就記住了。
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