「首套房」的定義

近幾年為了為落實「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，各地相繼出臺了「首套房」認定標準。在業內，目前公認的「最嚴格」認定標準是「以家庭為單位、認房又認貸」，即買房人既沒有買過房也沒有貸款記錄，才可認定為首套房。如果夫妻雙方一方有過買房記錄且貸款已還清，另一方以個人名義買房仍算作二套房。

那么，上海的在2016年3月出臺的「滬九條」為啥稱為「史上最嚴限購令」呢？

在房地產交易系統內查詢到已擁有一套住房的，無論其是否有貸款記錄、無論其住房貸款是否結清，均執行差別化信貸政策，即購買第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

也就是說，如果在上海，以家庭為單位已有一套房，即便是家庭仍然滿足再買一套的房的限購條件，那么無論之前是否有住房貸款記錄、無論住房貸款是否結清，那么首付款均按照二套房執行。

「首套房」的價值

為啥要掰扯清楚是否為「首套房」？因為「首套房」關系到首付款和稅費。

首先，我們先來說說「首套房」和首付款比例的關系。畢竟，在上海買房一般總價動輒都是幾百萬上千萬，大部分人還是選擇「湊齊首付款，再申請房貸」的方式。因此，首付款當然是越低越好，如果你有「首套房」的名額，那么一般情況就可以爭取到「最低首付款」。

當然，也有特殊情況不在此類，比如全款買房則無需考慮，還有些房東對付款有特別要求的情況除外。

另外，「首套房」的價值還體現稅費上。一般來說，在上海買房，購房者需要支付契稅、房產稅，我們來分開說明。

目前，上海購房者需要繳納的契稅，計算公式如下：

首次購買90平米以下的住宅，契稅=（房屋成交價-增值稅）*1%

首次購買的90平米以上的住宅，契稅=（房屋成交價-增值稅）*1.5%

非首次購買住宅，契稅=（房屋成交價-增值稅）*3%

注明：首次購買特指家庭（夫妻及未成年子女），家庭成員名下在上海均無任何產權住房，兩個家庭購買一套住房，契稅可分開計算。

而房產稅，則是上海家庭首套免征，二套以上根據家庭人均60平米面積計算，超過部分征收。在此，我們就不展開講房產稅的算法，您有疑問可以咨詢您身邊的信義房屋置業顧問。

因此，從稅費來看，「首套房」稅費至少會比非「首套房」少上一半。

鑒于「首套房」以上的價值，那我們購房者肯定會想把其發揮到最大，那么信義君建議您的「首套房」的名額用在您最想買的、踮起腳來能夠得著的房子。

另外，每個城市的限購條件不一樣，以上內容僅限于上海地區。

您還有「首套房」購房資格嗎？歡迎和信義房屋的置業顧問聊聊。