租房合同中一方免責條款一般為格式條款，對于格式條款，提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利的條款是無效的。
網友詢問：
租房合同中的免責條款有效嗎？電器損壞由誰來承擔責任？
江蘇天煦律師事務所王加樹律師解答：
租房合同中一方免責條款一般為格式條款，對于格式條款，提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利的條款是無效的。
如果在房屋出租協議中房東約定如下六種免責條款,不具備效力:
1、根據物業等合同,房屋水電費等費用的繳納責任人為房東而不是租客。不能將一份合同的責任強加在另一份合同的相對人身上。
2、房東可以約定由租客對房屋質量問題進行維護和維修,但一-旦發生相關事故,房東依然不能完全免責。
3、出租期間,房屋一切設備設施由租客使用并負責管理,由此起的安全事故等責任均由租客個人負責。
4、房東將電器、熱水器等設備交給租客使用時, 可能在交付之日看著沒問題,但不代表沒有安全隱患。只要有證據證明房東存在過錯,依然不能完全免責。
5、為避免發生不安全事件,租客洗澡、洗頭或煮飯時,要打開窗戶通風通氣,如果租客不聽,發生的一切事故均由租客承擔。
6、種條款往往出現在比較老的房子的出租合同上,但不符合人的日常生習慣,于無效條款。
出租房中的電器損壞由誰來承擔責任？
1、如果雙方在簽訂租賃合同中包含附屬設施維修的條款,此時按照雙方的約定執行。如果雙方沒有約定,可以協商解決。出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。因此房屋租賃期間電器損壞的，如果電器是承租人自己的，由承租人自己負責維修，如果是出租人的，應該由出租人承擔維修。
2、如果確實是自然損壞,由出租人承擔維修責任。
3、對于房屋附屬物的維護由業主這一約定，可以解釋為僅維護不修繕，若對方主張包括修繕，可以主張該部分為格式條款，且簽定合同是對方未對這一條進行解釋。
4、如果出租人始終不同意，建議向法院起訴，不過需要注意的時，對于電視機自然損壞這一情形，需要由你舉證證明，否則法院是不會認可的。
5、如果在租賃合同中沒有明確列出屋內電器的權責劃分，且租客并非是刻意造成家電的損壞，維修費用應該是由房東來承擔，即使房屋中介給了一份物品清單也只是盡到了告知義務。房東在租賃合同中可以詳細的列出屋內物品的購買時間、使用年限、物品狀況，并對物品的損壞責任做明確的約定，并且拍照留底。比如：租賃物的毀損、滅失如果是由出租人自身過錯導致的，出租人負責;如果是由承租人的過失造成的，由承租人向出租人負損害賠償責任;如果是由第三人造成的，第三人向出租人負侵權損害賠償責任;如果是由不可歸責于任何人的原因(如不可抗力)引起的，由出租人對自身負擔財產損失風險。
江蘇天煦律師事務所王加樹律師解析：
免責條款應當符合以下條件，才能發生法律效力：
1、必須是雙方當事人真實的意思表示。合同的本質即是一種合意，合同的成立意味著雙方當事人的意思表示達成一致。這個意思表示必須要明確且真實。合同中所約定的全部條款都必須是雙方當事人經過深思熟慮后形成的真實的意思表示，否則無效。
2、必須經雙方當事人協商同意。雙方的意思表示都是通過一定的條款表現出來的，意思表示一致應當表現為對合同全部條款和內容的協商一致。即使是格式合同，也必須對規定的條款(包括附加條款)達成一致，必須為對方當事人所接受才能締約生效，否則無效。
3、必須符合社會公共利益要求。合同中免責條款的訂立，必須要保障公民及親友的生命健康、名譽、榮譽、財產等免受損害，必須維護國家、集體或第三人的合法權益和利益，否則無效。
4、必須合理分配雙方當事人之間的權益與風險。合理分配雙方當事人之間的權益與風險是免責條款的主要功能，也是其合理性因素之所在。司法實踐中，大多免責條款是在既有的價格、保險等機制的背景下合理分配風險的措施，是維護企業的合理化經營、平衡條款使用人、相對人乃至第三人之間利益關系的手段，它不是對國家強制性的否定，也不是對法律的譴責和否定違約以及侵權態度的藐視。如購銷合同中，免責條款常起著分配風險的作用，并由此決定誰在實際上投保抵御風險，左右著合同標的價格。此類免責條款只要不違反法律強制性規定，均應屬于有效。但不能合理分配雙方當事人之間的權益與風險，限制或剝奪另一方當事人權益或故意加大另一方當事人風險的免責條款，當屬于無效。
5、必須予以說明的格式合同免責條款，其提供者必須盡說明義務。如果格式條款的提供者在訂立合同時，未盡提請對方注意和說明的義務，屬于強迫對方當事人接受不公平條款，則該免責條款無效。
《中華人民共和國民法典》第一百四十三條，具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
《中華人民共和國民法典》第五百零六條，合同中的下列免責條款無效：
（一）造成對方人身損害的；
（二）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。
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