租房合同中一方免責條款一般為格式條款,對于格式條款,提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權(quán)利的條款是無效的。
網(wǎng)友詢問:
租房合同中的免責條款有效嗎?電器損壞由誰來承擔責任?

江蘇天煦律師事務(wù)所王加樹律師解答:
租房合同中一方免責條款一般為格式條款,對于格式條款,提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權(quán)利的條款是無效的。
如果在房屋出租協(xié)議中房東約定如下六種免責條款,不具備效力:
1、根據(jù)物業(yè)等合同,房屋水電費等費用的繳納責任人為房東而不是租客。不能將一份合同的責任強加在另一份合同的相對人身上。
2、房東可以約定由租客對房屋質(zhì)量問題進行維護和維修,但一-旦發(fā)生相關(guān)事故,房東依然不能完全免責。
3、出租期間,房屋一切設(shè)備設(shè)施由租客使用并負責管理,由此起的安全事故等責任均由租客個人負責。
4、房東將電器、熱水器等設(shè)備交給租客使用時, 可能在交付之日看著沒問題,但不代表沒有安全隱患。只要有證據(jù)證明房東存在過錯,依然不能完全免責。
5、為避免發(fā)生不安全事件,租客洗澡、洗頭或煮飯時,要打開窗戶通風通氣,如果租客不聽,發(fā)生的一切事故均由租客承擔。
6、種條款往往出現(xiàn)在比較老的房子的出租合同上,但不符合人的日常生習慣,于無效條款。
出租房中的電器損壞由誰來承擔責任?
1、如果雙方在簽訂租賃合同中包含附屬設(shè)施維修的條款,此時按照雙方的約定執(zhí)行。如果雙方?jīng)]有約定,可以協(xié)商解決。出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù),但當事人另有約定的除外。因此房屋租賃期間電器損壞的,如果電器是承租人自己的,由承租人自己負責維修,如果是出租人的,應(yīng)該由出租人承擔維修。
2、如果確實是自然損壞,由出租人承擔維修責任。
3、對于房屋附屬物的維護由業(yè)主這一約定,可以解釋為僅維護不修繕,若對方主張包括修繕,可以主張該部分為格式條款,且簽定合同是對方未對這一條進行解釋。
4、如果出租人始終不同意,建議向法院起訴,不過需要注意的時,對于電視機自然損壞這一情形,需要由你舉證證明,否則法院是不會認可的。
5、如果在租賃合同中沒有明確列出屋內(nèi)電器的權(quán)責劃分,且租客并非是刻意造成家電的損壞,維修費用應(yīng)該是由房東來承擔,即使房屋中介給了一份物品清單也只是盡到了告知義務(wù)。房東在租賃合同中可以詳細的列出屋內(nèi)物品的購買時間、使用年限、物品狀況,并對物品的損壞責任做明確的約定,并且拍照留底。比如:租賃物的毀損、滅失如果是由出租人自身過錯導致的,出租人負責;如果是由承租人的過失造成的,由承租人向出租人負損害賠償責任;如果是由第三人造成的,第三人向出租人負侵權(quán)損害賠償責任;如果是由不可歸責于任何人的原因(如不可抗力)引起的,由出租人對自身負擔財產(chǎn)損失風險。
江蘇天煦律師事務(wù)所王加樹律師解析:
免責條款應(yīng)當符合以下條件,才能發(fā)生法律效力:
1、必須是雙方當事人真實的意思表示。合同的本質(zhì)即是一種合意,合同的成立意味著雙方當事人的意思表示達成一致。這個意思表示必須要明確且真實。合同中所約定的全部條款都必須是雙方當事人經(jīng)過深思熟慮后形成的真實的意思表示,否則無效。
2、必須經(jīng)雙方當事人協(xié)商同意。雙方的意思表示都是通過一定的條款表現(xiàn)出來的,意思表示一致應(yīng)當表現(xiàn)為對合同全部條款和內(nèi)容的協(xié)商一致。即使是格式合同,也必須對規(guī)定的條款(包括附加條款)達成一致,必須為對方當事人所接受才能締約生效,否則無效。
3、必須符合社會公共利益要求。合同中免責條款的訂立,必須要保障公民及親友的生命健康、名譽、榮譽、財產(chǎn)等免受損害,必須維護國家、集體或第三人的合法權(quán)益和利益,否則無效。
4、必須合理分配雙方當事人之間的權(quán)益與風險。合理分配雙方當事人之間的權(quán)益與風險是免責條款的主要功能,也是其合理性因素之所在。司法實踐中,大多免責條款是在既有的價格、保險等機制的背景下合理分配風險的措施,是維護企業(yè)的合理化經(jīng)營、平衡條款使用人、相對人乃至第三人之間利益關(guān)系的手段,它不是對國家強制性的否定,也不是對法律的譴責和否定違約以及侵權(quán)態(tài)度的藐視。如購銷合同中,免責條款常起著分配風險的作用,并由此決定誰在實際上投保抵御風險,左右著合同標的價格。此類免責條款只要不違反法律強制性規(guī)定,均應(yīng)屬于有效。但不能合理分配雙方當事人之間的權(quán)益與風險,限制或剝奪另一方當事人權(quán)益或故意加大另一方當事人風險的免責條款,當屬于無效。
5、必須予以說明的格式合同免責條款,其提供者必須盡說明義務(wù)。如果格式條款的提供者在訂立合同時,未盡提請對方注意和說明的義務(wù),屬于強迫對方當事人接受不公平條款,則該免責條款無效。
《中華人民共和國民法典》第一百四十三條,具備下列條件的民事法律行為有效:
(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;
(二)意思表示真實;
(三)不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,不違背公序良俗。
《中華人民共和國民法典》第五百零六條,合同中的下列免責條款無效:
(一)造成對方人身損害的;
(二)因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。
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