3月30日晚間，京東集團（9618.HK）相繼發布2則公告稱，擬分拆京東智能產發股份有限公司（以下簡稱“京東產發”）、京東工業股份有限公司（以下簡稱“京東工業”）分別于香港聯合交易所主板獨立上市。

京東產發IPO 數據來源：招股說明書。

據悉，目前“京東系”已有4家上市公司，分別為京東集團（2014年5月赴美上市）、達達集團（2020年6月登陸美國納斯達克上市）、京東健康（2020年12月赴港上市）以及京東物流（2021年5月掛牌港交所）。再加上此前2022年1月提交赴港IPO審批材料的京東科技以及如今遞表的京東產發、京東工業，京東創始人劉強東或很快集齊8家上市公司。

從市/估值來看，“京東系”將破萬億。據“網經社”報道，截止2023年3月31日15點，京東集團市值4781億元、京東健康市值1621.92億元、京東物流市值816.82億元、德邦股份市值182億元、達達集團市值153.35億元、京東科技估值1978億元、京東產發估值549.42億元、京東工業估值137.35億元。整體來看，“京東系”總值超萬億元。

隨著招股說明書的公布，一直以來被外界稱為京東“獨角獸”京東產發也揭開了神秘面紗。

根據招股說明書披露，京東產發此次IPO的聯席保薦人為美銀證券、高盛、海通國際，京東集團通過其全資子公司持有京東產發已發行股本總額的約74.96%，擬議分拆后，京東集團將繼續分別間接持有京東產發50%以上的股權。

京東產發此次IPO募集資金將用于進一步拓展國內的基礎設施資產網絡，重點關注核心地理位置及戰略物流節點；同時進一步拓展在海外市場的影響力；此外還用于客戶解決方案及服務能力，并持續建設屋頂光伏發電系統等再生能源管理等方面。

繼阿里將集團業務一拆六，并伺機尋求六個業務板塊獨立上市融資后，京東也在批量打造上市企業，互聯網大廠分拆上市提速進行中。

專念物流園區生意經

據公開資料顯示，京東產發于2018年開始獨立運營，作為京東集團供應鏈生態系統的基石，憑藉與生俱來的對商流及物流的深刻洞察及獨特的產業資源整合能力，在服務消費驅動的需求及促進地方經濟轉型方面具有獨特優勢。同時，京東產發憑借基礎設施資產、開發專長、服務能力及切實可行的洞察力四大核心能力，提供定制化、全面且智能的基礎設施解決方案，并在第三方物流、電子商務、制造業、零售業等新經濟行業持續拓展客戶群。

目前京東產發已發展為中國和亞洲領先、增長最快的現代化基礎設施開發及管理平臺。

談及京東產發，繞不開的就是它的物流基礎設施，其中還包括京東旗下大型智能物流中心亞洲一號。值得一提的是，隨著京東產發于2022年7月完成了對中國物流資產的收購和私有化，中國物流資產成為京東產發全資子公司。

京東產發主要收入來源于基礎設施解決方案，對總收入的貢獻率高達93%，該部分收入包括租金收入、出售太陽能發電系統產生的太陽能所得其他增值收入以及提供管理服務的基礎設施管理費。

截至2022年底，京東產發在中國29個省級行政區及4個海外國家（包括越南、印度尼西亞、英國和荷蘭）開發、擁有或者管理219個物流園區，總建筑面積233.36萬平方米。此外，京東產發還在中國擁有13個產業園區，包含了休閑娛樂設施、綠化區、生活區，為企業提供辦公場所租賃。根據仲量聯行數據顯示，京東產發已竣工的現代化基礎設施資產平均出租率超過90%，且有效租約的租期大多在5年以上。

此外，京東產發另涉及基金管理服務和開發服務業務。2019年2月，京東產發設立了第一只核心基金，京東產發基金資產管理規模從2019年底的115億元增加到2022年底253億元，基金管理服務收入由2020年的7223萬元增加到2022年的1.32億元。

據招股說明書顯示，2020年至2022年分別實現收入5.82億元、7.99億元和23億元，2021年和2022年增速分別為37.2%、190.3%，。再看盈利能力，2020年到2022年京東產發毛利率分別為39.4%、64.3%和70.6%；分別錄得年度盈利28億元、15億元和22億元，經調整非國際財務報告準則下對應盈利分別是29億元、22億元和31億元，其中現代化基礎設施資產公允價值收益對財務產生了重大影響，同期實現投資物業公允價值收益分別為23億元、30億元和36億元。

京東產發近三年主要財務數據（單位：億元） 數據來源：招股說明書。

2020年至2022年京東產發營業收入中來自京東集團的收入分別是4.2億元、5.52億元、11.25億元，占總收入比重分別是72.1%、69.1%及48.5%，而來自外部客戶的收入貢獻從2020年的27.9%上升到2022年的51.5%，客戶類型從京東物流等物流服務商，延伸到汽車制造商寶馬、電商平臺本來生活、零售商永輝超市和良品鋪子等。

京東產發近三年營收來源結構（單位：%） 數據來源：招股說明書。

新經濟領域現代化基礎設施行業前景廣闊，但市場復雜且高度分散

身處前景廣闊的新經濟領域現代化基礎設施行業，已為京東產發上市搭建好舞臺。

近年來，中國不斷推動產業升級及轉型。在政府政策及消費升級的支持下，電子商務、物流、生命科學與健康、先進制造、信息技術及可再生能源等中國新經濟產業，對推動中國經濟轉型及增長發揮著重要作用。因此，蓬勃發展的新經濟帶動不斷增長的現代化基礎設施（主要包括物流基礎設施、產業園區及數據中心等其他基礎設施）的市場需求，并推動其快速發展。

根據仲量聯行報告數據顯示，截至2022年底，中國新經濟領域現代化基礎設施總建筑面積達19.4億平方米，到2027年底預計將達到22.5億平方米。其中物流基礎設施在中國新經濟領域的現代化基礎設施中占多數，其截至2022年底的總建筑面積約12.2億平方米，約占新經濟領域現代化基礎設施總建筑面積的62.9%。

2018-2027年中國新經濟領域現代化基礎設施建筑面積 數據來源：仲量聯行報告。

當然，中國物流基礎設施總建筑面積也很龐大。根據仲量聯行報告數據顯示，2010年至2022年中國物流基礎設施總建筑面積已由5.5億平方米增至12.2億平方米，年平均復合增長率約為6.9%，并預計2027年底將進一步增至13.5億平方米。

盡管總體規模龐大，但中國物流基礎設施人均建筑面積與發達國家相比仍存在差距。根據仲量聯行報告數據顯示，截至2021年底中國人均物流基礎設施為0.9平方米，顯著低于美國的3.8平方米和日本的4平方米，這也意味著中國基礎設施行業前景廣闊。

另一方面，隨著物流業的發展及升級，中國物流市場對于不斷提升的物流效率、倉儲質量、安全及附加值服務的需求攀升，促進更多現代化基礎設施供應商擴大其高標倉物流基礎設施組合。

根據仲量聯行報告數據顯示，中國高標倉的總建筑面積由2018年的5350萬平方米迅速增至2022年的1.07億平方米，年平均復合增長率為18.9%。按建筑面積來計，高標倉占所有物流基礎設施總建筑面積的比重由2018年的5%增至2022年的8.7%，并預計將進一步增至2027年的12.7%。

2018-2027年中國高標倉的建筑面積 數據來源：仲量聯行報告。

與此同時，截至2022年底，按建筑面積計，中國高標倉占所有物流基礎設施總面積的比重不足10%，顯著低于發達國家介于20%~30%的水平。由于高標倉具有高品質及市場潛力，預計其將成為中國政策制定的重點關注領域，從而推動物流基礎設施市場的未來發展。

雖然我國新經濟領域現代化基礎設施行業發展前景廣闊，但由于眾多本土和全球參與者的競爭激烈，整體市場復雜且高度分散，巨頭難覓。

根據仲量聯行報告數據顯示，截至2022年底，京東產發已積累了廣泛的現代基礎設施資產組合，總資產管理規模937億元人民幣，總建筑面積約2330萬平方米，按在管及開發中現代化基礎設施的建筑面積計，京東產發在亞洲新經濟領域現代化基礎設施供應商中排名第3，同時在中國新經濟領域現代化基礎設施供應商中排名第2。

2022年中國新經濟領域現代化基礎設施供應商排名 數據來源：仲量聯行報告。

背后股東陣容豪華

不得不說，京東產發的背后財團實力不容小覷，包括高瓴、紅杉資本中國、貝萊德、Eastar等10家機構。

據招股說明書顯示，京東產發成立以來共計完成兩輪融資。2021年3月，京東產發與聯席領投的投資人高瓴資本（Hillhouse Capital）和華平投資（Warburg Pincus）及其他投資人簽訂不可贖回A輪優先股融資的最終協議，交易融資總額預計約7億美元；2022年3月，京東產發再獲華平投資、高瓴資本及另一家全球領先投資機構共計8億美元的B輪融資。

截至招股說明書披露日，京東集團通過其全資子公司持有京東產發已發行股本總額的約74.96%，為其間接控股股東；此外，Hillhouse Capital、Warburg Pincus、RECO、Eastar、CPE、CCTAM Fund SPC、Sequoia Capital China、BlackRock、HINA分別持股6.47%、6.47%、4.08%、2.76%、0.68%、0.54%、0.45%，0.36%及0.27%。

京東產發股權結構 數據來源：招股書。

擬議分拆京東產發完成后，京東集團將繼續間接持有京東產發50%以上的股權，因此，京東產發將仍為京東集團的子公司。

對于此次分拆上市安排，京東集團表示，“分拆將使投資者更好評估公司，專注于京東集團業務，提高京東產發和京東工業的價值，從而將使作為控股股東之一的京東及其股東整體受益。同時，有助于分拆后的子公司獨立進入股票和債務資本市場，提高獲取銀行信貸融資能力，同時將管理層的責任直接與其經營表現相關聯，完善決策程序、加快對市場變化的響應速度及提高營運效率”。

不過，京東集團同時也提示，“擬議分拆仍需獲得港交所上市委員會批準京東產發股份上市及買賣、完成向中國證監會提交的京東產發股份上市及發售相關備案、董事會及京東產發董事會及股東做出最終決定后方可作實”。

總結

分拆上市成為互聯網大廠的主旋律。

近日阿里巴巴集團董事會主席張勇發布全員信，宣布啟動“1+6+N”組織變革，在阿里巴巴集團之下將設立阿里云智能、淘寶天貓商業、本地生活、菜鳥、國際數字商業、大文娛等六大業務集團和多家業務公司。對此，張勇還表示，“具備條件的業務集團和公司，未來都將有獨立融資和上市的可能性”。

隨著京東集團分拆動作加速，接下來“京東系”或也將迎來上市熱潮。據網經社電子商務研究中心B2B與跨境電商部高級分析師張周平表示，“對于包括京東在內的互聯網大廠來說，業務分拆能帶來的價值包括：一是獨立上市能夠讓各自業務的市場價值更高，實現新一輪價值發現；二是有利于打破業務之間相互依賴，同時促進各個業務形成獨立的盈利能力等。”

通過分拆上市，京東集團可讓旗下資產擁有獨立的融資渠道，降低對集團的資金依賴，并提升品牌號召力，以擴大第三方業務。但與此同時，京東集團通常會持有這些分拆業務的控制性權益，仍能通過控股來施加影響力和分享這些業務擴張的成果。

京東集團孵化獨角獸的腳步仍在繼續，在資本助力下，“京東系”版圖將進一步延伸和擴展。